【2025年最新版】年収400万円で住宅ローンはいくらまで借りられる？頭金ゼロでも無理なく返せる額を徹底シミュレーション

「年収400万円で家を買えるのかな…」
「住宅ローンは月々いくらが現実的？」

そんな不安を抱えている方は、実はとても多いです。

マイホーム購入は一生に一度の大きな決断。「ローンを組んでもちゃんと返していけるのか」「頭金が少なくても大丈夫なのか」と、誰もが慎重になりますよね。

結論からお伝えすると、年収400万円でも住宅ローンでマイホームを持つことは十分可能です。

ただ、あわせて理解しておきたいこととして、「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」を知る必要があります。同じ年収でも、生活スタイルや家族構成によって“安全な借入ライン”が変わるからです。

この記事では、住宅金融支援機構（フラット35）や銀行の審査基準をもとに、

✅ 借入可能額の目安
✅ 無理なく返済できる月々の支払額
✅ 頭金なし・共働き・ペアローンなどのリアルな選択肢

を、実際のシミュレーション付きでわかりやすく解説します。

年収400万円で住宅ローンはいくらまで借りられる？

年収400万円の方が住宅ローンを組む場合、おおよその借入可能額は4,200万前後が目安です。

ただし、これはあくまで「借りられる額」であり、「無理なく返せる額」とは異なります。

まずは、年収400万円で住宅ローンをいくらまで借り入れでき、月額がどれくらいになるのかを目安やシミュレーション、注意点に分けて紹介します。

【目安】借入可能額は約4,100～4,200万程度

「4,200万程度」という数字は、金融機関が定める返済負担率にもとづいて算出しました。

【返済負担率とは】
年収に占める年間ローン返済額の割合のことで、住宅ローン審査の重要な指標です。この割合が高いと、返済能力にリスクがあると判断され、審査に通らなかったり借入額が減額されたりします。
※返済負担率（%）=年間のローン返済額÷年収×100

たとえば、返済負担率を35％に設定した場合、年収400万円では以下のように計算されます。

• 年間返済額の上限：140万円
• 月返済額の上限：約11.7万円

この条件下で、金利1.0％・返済期間35年とすると、借入可能額は約4,100～4,200万程度が目安になります。

（参考：住宅保証機構株式会社の借入可能額の試算シミュレーションより算出）

各機関の返済負担率設定（実際のデータ）

国土交通省「民間住宅ローンの実態調査（令和4年度）」によると、金融機関が設定している返済負担率は以下のとおりです。

出典：国土交通省「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（令和5年3月）」

・調査対象機関：全国の金融機関1,136から回答あり
・調査方法：各調査対象機関へ調査票を郵送
・調査期間：令和4年10月～11月

このように、多くの銀行が35％程度を上限としています。

また、厚生労働省の「住宅ローン返済困難者に対する特例措置」でも、年収400万円未満の方については35％を超えると返済困難のリスクが高いと明記されています。

(3) 住宅ローン（雇用・能力開発機構に加え、民間等の住宅ローンを含む。）の年間総返済額の年収に対する割合が、年収に応じて次に掲げる率を超える方で、最近2ヵ年の年収が20％以上減少した方。
300万円未満 　30％
300万円以上400万円未満 　35％
400万円以上700万円未満 　40％
700万円以上 　45％

引用：厚生労働省「住宅ローン返済困難者に対する特例措置の概要（拡充後）」

このデータからも、年収400万円で35％を超える借入はリスクが高いことがわかります。

【シミュレーション】金利・返済期間別の返済額一覧｜金利・期間別

「借入額はわかったけど、金利や返済年数でどのくらい違うの？」

そんな疑問をもつ方のために、金利・返済期間ごとの月々の返済額をシミュレーションしました。（ここでは前述した4,200万円をベースに整理）

出典：住宅金融普及協会「総支払額の計算」のローンシミュレーションより算出
※融資手数料や保証料等は含まれていません

上表のシミュレーションからわかるように、年収400万円で月11〜13万円の返済を続けると、食費・教育費・保険などの支出を削る必要が出てくるかもしれません。

そのため「返済できる」よりも「生活を続けながら返せるか」を基準に考えましょう。

【注意】「借りられる額」と「返せる額」は違う

4,200万円の住宅ローンを「借りられる」人は確かにいます。しかし、年収400万円で“返せる”とは限りません。

金融機関の審査は、あくまで「返済能力」を年収から数値的に判断したものであり、実際には、住宅ローン以外にも次のような支出が日々発生します。

• 教育費（子どもの進学・塾代など）
• 車の維持費（ガソリン・保険・税金）
• 固定資産税・修繕費
• 老後の生活資金や医療費

一般的に年収400万円の人の月額の手取りは、28万円程度になります。それを考慮して次のような生活をした場合、毎月赤字が発生するのが実情です。

特に、子供の成長に伴いお金がかかりやすくなるほか、突発的な支出（家電の故障・冠婚葬祭など）があると、貯金を切り崩す生活に陥りやすいです。

まったく貯金できない生活に陥らないためにも、余裕を持った借入額を設定する必要があります。

また、月々10万円の返済を考えている方は、以下の記事もチェックしてみてください。

【結論】年収400万円だと無理なく返済できる住宅ローンの目安は月8万円台

前述までの情報をもとに結論を述べると、年収400万円の方が無理なく返済できる住宅ローンの目安は、月8万円台（借入額にして約3,000万円）です。

この範囲であれば、生活費や教育費、貯蓄を圧迫せずに長期返済を続けやすい水準といえます。

住宅ローンの返済が家計を圧迫しないための基準として、「返済負担率＝年収に対する年間返済額の割合」を25〜30％以内に抑えることが理想です。たとえば、年収400万円の人なら以下のような計算になります。

• 年収400万円 × 25％ ＝ 年間100万円（＝月約8.3万円）
• 年収400万円 × 30％ ＝ 年間120万円（＝月約10万円）

出典：住宅金融普及協会「総支払額の計算」のローンシミュレーションより算出

これを、ひとつ前の見出しで整理した月平均支出にも追加してみました。

つまり、3,000万円前後の借入であれば、生活費・教育費・貯蓄を確保しつつ、将来の金利上昇にもある程度耐えられる返済バランスです。この「返済負担率（返済比率）」を25〜30％以内に抑えることが、長期的に家計を安定させるポイントです。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
一般的に住宅ローンの年収倍率（借入額÷年収）は、年収400万円の場合7〜8倍が目安です。ちょうど、400万円×7～8＝2,800万～3,200万円になります。

自分の年収だと、いくら借入するのが良いかわからない方は、プロにご相談ください。

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📞【電話：0120-705-054】

年収400万円の人が住宅ローンを組むときの3つの注意点

何度も言いますが、住宅ローンは「借りられるかどうか」よりも、「借りた後に生活を維持できるかどうか」が重要です。

ここでは、年収400万円で住宅ローンを検討している方が、後悔しないために知っておくべき3つの注意点を紹介します。

【注意点1】車・教育ローンなど他の借入とのバランス

年収400万円で住宅ローンを組む場合、他のローン（車・教育・カードローンなど）を同時に抱えると審査にも生活にも悪影響があります。

なぜなら、住宅ローンの審査では、他の借入金も含めた「総返済負担率」が計算されるためです。

つまり、自動車ローンなどを別に組んでおり、住宅ローンと合算して総額が年収の40％を超えると、「返済負担率」が増えて、金融機関の審査で不利になるケースが多いです。

そのため、車や教育ローンは、できるだけ完済してから住宅ローンに申し込むことをおすすめします。また、クレジットのリボ払いやキャッシング残高は審査前に清算しておきましょう。

【注意点2】返済期間は65歳完済を意識

総務省の「家計調査（2024年）」によると、65歳以上の平均可処分所得は月約22.1～26.6万円です。仮に住宅ローンの返済が月8万円残っていれば、生活費の3分の1を住宅返済に充てることになり、貯蓄もできません。

（出典：統計局「家計調査報告[家計収支編]2024年平均結果の概要」）

多くの銀行は、「完済時年齢80歳未満」を条件にしていますが、“借りられる”ことと“返せる”ことは別問題です。

長期ローンは月々の支払いを抑えられる一方で、総返済額が数百万円増えるリスクがあります。
65歳完済を基準に、退職時にローンが残らないプランを立てましょう。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
なお、住宅ローンの返済計画を立てる際は、登記費用・火災保険料・印紙税などの住宅購入費用も含めた総額で考えましょう。「ローン返済だけ」ではなく、家をもつトータルコストを見える化することが大切です。

近年は50年ローン（80歳完済）という選択肢も

近年、フラット50（最長50年ローン）など「超長期ローン」を扱う金融機関も増えています。以下に利用するメリット・デメリットをまとめました。

【メリット】
月々の返済を抑えられる、家計に余裕が生まれる

【デメリット】
総返済額が増える、老後まで返済が続くリスク

毎月の返済負担を減らせるという魅力はありますが、その分だけ返済が長期化するリスクに気を付けなければなりません。

以下の記事で50年ローンの良し悪しやおすすめの人を解説しているので、あわせてご参考ください。

【注意点3】固定金利か変動金利かをライフプランで選ぶ

住宅ローンを組むとき、多くの人が悩むのが「固定金利」と「変動金利」のどちらを選ぶかという点です。

結論から言えば、どちらが得かは“あなたのライフプラン次第”です。

固定金利は、完済まで金利が変わらないため返済額が安定するのが最大のメリットです。将来の金利上昇リスクを避けたい人や、長期的に安心して返済を続けたい人に向いています。

そのほか、一定期間だけ金利を固定する「固定期間選択型（例：10年固定）」という選択肢もあります。将来の金利動向を見ながら柔軟に見直したい方に向いています。

一方、変動金利は当初の金利が低く設定されており、毎月の支払いを抑えやすいのが魅力です。ただし、金利が上昇すると返済額が増えるリスクもあるため、余裕資金を残しておくことが大切です。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
また、返済中の万一に備えて、団体信用生命保険（団信）や収入保障保険への加入も重要です。特に変動金利型を選ぶ場合は、家計のリスクに備える視点も欠かせません。

また、いつまでに住宅ローンを決めるべきかお悩みの方は、以下の記事を参考にしてみてください。

年収400万円で借入額が希望に届かないときの解決策

「理想の家を建てたいけれど、希望の金額まで借りられなかった…」

前述で、年収400万円なら、借入額を3,000万円くらいに収めるのがいいと説明しましたが、なかなか希望額に収まる物件が見つからないという人も多いのではないでしょうか。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
実際、「住宅ローンの相談室」がサポートを提供している神奈川エリア周辺には、新築で3,000万円を超える家が多い傾向です。

そんなときも、まだ諦める必要はありません。年収400万円でも、工夫次第で希望に近づける方法があります。

• 共働きなら「収入合算」で借入額アップ
• 中古・リノベで価格を抑えて理想を実現
• 頭金・ボーナスで無理なく調整
• 減税・補助金をフル活用して総負担を軽減

以下より、それぞれの対策をわかりやすく解説します。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
どの対策に取り組めばいいか不安な方は、住宅ローン相談のプロまでお問い合わせください。あなたの収入や将来設計に合わせて最適なプランを提案します。

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【対策1】ペアローン・収入合算を活用する

夫婦や家族で住宅ローンを組む「ペアローン」や「収入合算」を利用すると、借入可能額を大幅に増やすことができます。

たとえば共働き世帯なら、合計年収をもとに審査されるため、年収が400万円＋300万円で「年収700万円」として計算されます。

ただし、ペアローンはそれぞれに契約が必要となるため、手続きや保証料が2人分になる点には注意が必要です。

【対策2】中古・リノベ住宅を視野に入れる

新築にこだわらず、中古住宅やリノベーション物件を選ぶのも有効です。

同じエリアでも物件価格を1,000万円以上抑えられるケースもあり、借入額を減らしても希望に近い住まいを実現できます。

最近は「リノベ済み物件」や「住宅ローン＋リフォームローン一体型」などの選択肢も増えており、初期費用を抑えながら理想の住まいに近づけます。

【対策3】頭金・ボーナス払いで調整する

頭金を増やしたり、ボーナス払いを設定したりすることで、借入額を減らしつつ希望の家を購入できます。

特に、頭金を物件価格の1〜2割ほど用意できると、審査の印象も良くなり、金利優遇を受けられる場合もあります。

ただし、ボーナス払いは「将来の収入減」に備えて、無理のない金額に抑えることがポイントです。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
頭金は住宅ローンの支払いではないため、金利がかからない点も魅力です！

【対策4】金利優遇・補助金制度を考慮する（住宅ローン減税など）

住宅ローンを組む際は、金利優遇や補助金制度の活用も見逃せません。

たとえば「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」では、毎年の所得税からローン残高の0.7％が控除され、最大13年分の還付を受けられます。

（出典：国土交通省「住宅ローン減税」）

また、省エネ住宅や子育て世帯を対象にした国や自治体の補助金制度もあるため、事前に確認しておくと安心です。

【あわせて読みたい】
▶ 東京で住宅ローンを組む人必見！住宅・マンション購入に使える補助金・助成金まとめ
▶ 神奈川県で住宅購入を検討中の方へ！補助金・税制・住宅ローンまで徹底解説

年収400万円で家を買う前に知っておくべき3つの現実【後悔しないポイント】

「審査に通った＝安心」ではありません。

実際に家を買ってから、「思ったよりお金がかかる」「生活が苦しくなった」と感じる人も少なくありません。

ここでは、年収400万円の人が家を買う前に知っておくべき3つの現実を整理します。

【現実1】ローン以外の維持費（固定資産税・保険・修繕費）

住宅ローンの返済以外にも、マイホームを維持するために、次のような維持費がかかります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険
• 地震保険
• 外壁や屋根の修繕費

これらを合わせると、年間で10〜20万円程度かかるケースもあります。

また、マンションの場合は管理費や修繕積立金も発生します。住宅ローンの返済額だけでなく、これらの費用を含めた「総支出」を見据えて資金計画を立てましょう。

【現実2】子育てや老後費用との両立が必要

住宅ローンの返済が始まると、教育費や老後資金の準備とのバランスが難しくなることがあります。

特に、子どもが小さいうちは保育料や習い事代が増え、将来的には大学進学費用も必要です。また、老後の生活費やリフォーム費も見据えておかないと、「家はあるけどお金がない」という状態になりかねません。

そのためには、ライフプラン全体を見渡した家計設計が大切です。

将来のイベント（教育・介護・老後）を一覧化し、住宅ローンがどの時期に重なるかを確認しておきましょう。

【現実3】転職・共働き前提ならライフプランを再確認

「いずれ共働きになるから大丈夫」と考える人もいますが、収入が変わる前提の計画にはリスクがあります。

転職・出産・育休・時短勤務など、人生の転機は誰にでも起こり得ます。

ローンを組む前に、仮に1人の収入だけになっても生活を維持できるかどうかを試算しておくことが重要です。

また、共働きの場合でも、どちらかが病気や育児で働けなくなった場合に備えて、団信（団体信用生命保険）や収入保障保険の加入を検討すると安心です。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
「住宅ローンの相談室」では、住宅ローンの相談に加えてシミュレーションを無料で提供しています。自身で準備できない場合は、ぜひお問い合わせください。

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頭金なしでも住宅ローンは組める？【ゼロでも可能な条件】

「頭金がないからマイホームはまだ無理…」と思っていませんか？

実は、頭金ゼロでも住宅ローンを組むことは可能です。ただし、条件やリスクを理解せずに進めると、返済負担が大きくなるおそれもあります。

ここでは、頭金なしでもローンを組める主なケースと注意点を紹介します。

【ケース1】フラット35を活用する（金利に注意）

「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

（参考：フラット35「長期固定金利住宅ローン」）

最大の特徴は、頭金がなくても借入可能なケースがあること。一定の条件を満たせば、物件価格の100％（場合によっては諸費用込み）まで融資を受けられます。

ただし、民間銀行の変動金利型ローンに比べると金利がやや高めになる傾向があります。そのため、長期的な返済額をシミュレーションして、「月々いくらなら無理なく返せるか」を事前に把握しておくことが大切です。

また、フラット35で後悔したくない方は、以下の記事もチェックしてみてください。

【ケース2】保証料不要型・諸費用込みローンを選ぶ

最近は、頭金ゼロでも借りやすいローン商品も増えています。

たとえば、保証料や事務手数料を金利に組み込む「保証料不要型ローン」や、登記費用・火災保険などをまとめて借入できる「諸費用込みローン」などです。

初期費用の負担を抑えながら購入できるのがメリットです。

ただし、借入額が増える分、毎月の返済額や総支払額は多くなる点に注意が必要です。

ボーナス払いを設定したり、返済期間を長く取ったりしても、将来的に家計に無理がないかをしっかり確認しましょう。

【住宅ローンの相談室｜専門家コメント】
なお、登記費用や印紙税などの諸経費を住宅ローンに組み込めるケースもあります。手元資金が少なくても、金融機関によっては柔軟に対応できる場合があります。

年収400万円台の方のリアルな購入体験談【成功パターン】

「年収400万円台でも本当に家を買えるの？」という不安を抱く人は少なくありません。

ここでは、「住宅ローンの相談室」がサポートを提供した「実際に住宅ローンを組んでマイホームを購入した方のリアルな成功事例」を紹介します。

どちらも「自己資金がゼロ」や「既存ローンあり」といった厳しい条件からスタートしていますが、正しいサポートを受けたことで夢のマイホームを実現できました。

▶ 各事例の詳しい情報はこちら

【体験談1】年収480万円｜自己資金ゼロ、引っ越し費用も借りた方の場合

H様（30歳・会社員・年収480万円・家族4人）

• 自己資金：0円
• 既存借入金：240万円
• 勤続年数：4年2カ月
• 承認金額：4,450万円
• 月々の返済額：118,990円

「家は欲しいけれど、自己資金も引っ越し費用もない。最低でも1割の頭金が必要」とネットで見て、正直あきらめていました。しかし「住宅ローンの相談室」に無料相談したところ、自己資金ゼロでも住宅ローンに引っ越し費用を組み込めると知り、驚きました。無事に家を購入できただけでなく、新しい冷蔵庫とエアコンも購入。子どもたちも自分の部屋ができて喜んでいます。「自己資金がない＝無理」だと思い込んでいた過去の自分に教えてあげたいです。

【成功のポイント】
✅ 自己資金ゼロでも借入可能なローン商品を選定
✅ 引っ越し費用・家具家電もローンに含めて資金を一括管理
✅ 専門家への相談で「諦めずに行動」した結果が成功に直結

【体験談2】年収490万円｜既に住宅ローンを組んでいる方の場合

H様（41歳・会社員・年収490万円・家族5人）

• 自己資金：0円
• 既存借入金：3,780万円（親子ローン）
• 勤続年数：2年3カ月
• 承認金額：4,320万円
• 月々の返済額：139,802円

20代の頃、父との親子ローンで家を購入しました。その後、結婚して「自分たちの家を買いたい」と思いましたが、不動産会社から「既存の住宅ローンがある限り、新規ローンは無理」と言われて落胆。ところが、住宅ローンの相談室に相談したところ、親子ローンを維持したまま新規ローンを組む方法を提案してもらえました。結果、両親も家を失わず、自分たちも新築を購入できたのです。「住宅ローン審査は、経験と知識が必要」――その意味を実感しました。

【成功のポイント】
✅ 既存ローンがある人でも、条件次第で新規ローン可能
✅ 親子ローン・収入合算・担保設定など専門知識がカギ
✅ 「相談しなければ一生あきらめていた」ケースの好例

同じくらいの年収でマイホーム購入にお悩みなら、まずは無料相談がおすすめです。

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📞【電話：0120-705-054】

年収400万円での住宅ローンの条件についてよくある質問【FAQ】

まとめ｜年収400万円でも住宅ローンで「無理なく買える家」はある

年収400万円でも、住宅ローンを活用すれば無理のない返済でマイホームを購入することは十分可能です。

大切なのは、「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」を基準に考えること。返済負担率を30％以内に抑え、月々8〜10万円前後の返済計画を立てることで、安心して家計を維持できます。

また、頭金ゼロでも借入可能なローン商品や、ペアローン・収入合算・補助金制度などを上手に活用すれば、理想の家を手に入れる選択肢は広がります。自己資金がなくても、「今の収入で買える家」を見つけることは決して難しくありません。

「年収が足りないかも」「審査が通るか不安」と感じたら、まずは専門家に相談することが第一歩です。あなたの状況に合った最適な住宅ローンの組み方を、プロが無料でアドバイスしてくれます。

年収400万円でのマイホーム購入を実現したいなら、「住宅ローンの相談室」に相談しよう

住宅ローンの相談室では「年収が低い」「審査に落ちたことがある」「貯蓄ができていない」など、住宅ローンの不安をお持ちの方に、最適な住宅ローンの借り方をプランニングいたします。専門のコンサルタントが相談やシミュレーションの作成に対応するため、まずは無料相談を予約してみてください。

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執筆・監修

この記事は、年間相談実績700件以上の「住宅ローンの相談室 編集部」が執筆をしております。掲載している情報は、国土交通省・住宅金融支援機構などの公開情報をもとに、適切な編集を行っております。