【2025年最新】自営業・個人事業主でも住宅ローン審査に通る方法｜通らない理由と対策を徹底解説

自営業や個人事業主（フリーランス）として働いている人のなかには「今の仕事の状態で住宅ローンを組めるのか不安だ…」とお悩みではないでしょうか。また会社員と比べて通りにくいという話もあるため、それが本当なのかを知りたい人もいるはずです。

そこでこの記事では、自営業や個人事業主が住宅ローン審査に通らないと言われている理由や、審査を通過する方法について解説します。

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自営業・個人事業主は住宅ローンが通りにくいって本当？

自営業や個人事業主（フリーランス）は、会社員と比べて住宅ローンの審査に通りにくいと言われがちです。まずは、なぜそのような言われ方をしているのか、具体的な根拠をまとめました。

会社員との違い｜なぜ自営業は審査が厳しいのか

自営業・個人事業主（フリーランス）は、会社員と比べて住宅ローンの審査が厳しい傾向にあります。なぜなら以下の2つの要素が会社員と違い、信頼に差が出やすいためです。

• 収入の安定性
• 情報の信頼性

まず会社員なら、勤務先や給与明細から安定した収入が証明できます。一方で自営業や個人事業主の方は、自身で事業を運営しているため、業績や帳簿の管理状況に依存してしまいます。

例えば同じ年収500万円だったとしても、会社員なら「源泉徴収票＋給与明細」で信頼度が高く、個人事業主なら「確定申告書＋通帳の記帳」で説明が必要になります。

特に確定申告書や通帳の記帳は、準備に時間がかかるほか、なかには保管し忘れて紛失している人もいます。そのため、事業の収益性や継続性を明確に示せない人もいる自営業・個人事業主は、会社員よりも住宅ローンの審査で不利だと判断されやすいです。

審査で重視される「安定性」と「信用性」とは

前述した、住宅ローン審査で特に重視される「安定性」「信用性」とは、その人が貸したお金をしっかり返済してくれるのかという部分に直結する要素です。

住宅ローンを提供している金融機関は「お金を貸す側」であることから「お金を借りる側」である自営業・個人事業主（フリーランス）から確実に返ってくるかを重視します。なかでも次のポイントは、返済能力を見極めるためにチェックされやすいです。

例えば、国土交通省が公開している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果（令和5年度）」によると、審査における判断材料の上位は「年収」「返済負担率」「信用情報」「勤務先等の属性・雇用形態」などが含まれています。

ですが、自営業・個人事業主（フリーランス）はこれらを証明する書類が弱いため、慎重に審査される傾向があります。よって継続的な収入と事業の信頼性を裏付けられないと、住宅ローン審査では厳しい評価を受けやすいのです。

このように、自営業や個人事業主の方は、提出すべき書類の種類や審査の見られ方が会社員と大きく異なるため、書類をしっかり準備できるかどうかが、住宅ローン審査の通りやすさを大きく左右します。

ただし、適切な書類管理と金融機関選びを行えば、十分に通過可能です。次章では、具体的に「通らない理由」と「落とし穴」について詳しく見ていきましょう。

自営業・個人事業主が住宅ローン審査に通らない3つの理由

自営業や個人事業主（フリーランス）が住宅ローンの審査に落ちやすい原因には、いくつか共通のパターンがあります。

そのなかでも金融機関が特に懸念するポイントを3つに絞り、それぞれ「なぜ通らないのか」と「どのように対策すべきか」を具体的に解説します。

【理由1】経費計上が多く課税所得が低い

自営業や個人事業主（フリーランス）は、経費計上する金額が多くなり、課税所得が下がってしまうと、住宅ローン審査に通りにくくなります。なぜなら、住宅ローンを提供している金融機関等は「年収」ではなく「課税所得（確定申告後の所得金額）」を評価しているためです。

課税所得とは、売上から経費や所得控除額を差し引いた金額のことであり、節税目的で経費を計上すればするほど、課税所得が下がり「返済能力が低い」と見なされやすくなります。

【例】
例えば、売上1,200万円だったとしても経費を多く計上し、課税所得が200万円程度（経費や控除で-1,000万円）に抑えられていると、金融機関は「年収200万円程度の会社員と同等の返済能力である」と判断されやすいです。

なお、国税庁より控除額は次のように設定されています。

住宅ローンを通過するためにも、必要以上の経費計上は避けることを意識して、所得水準を維持するようにしましょう。

落とし穴｜売上はあるのに、所得が低い

よくあるのが、税金を減らすために経費を多く計上しすぎた結果、課税所得額が減ってしまい、住宅ローンの審査に通りにくくなるという落とし穴です。

実際にYahoo！知恵袋などでも次のような質問が投稿されています。

個人事業主ですが、直近一期のみ黒字であれば住宅ローンに通るのでしょうか。
個人事業主として7年ほど確定申告を致しております。ただ、できる限り支出を経費に計上しているため所得を押さえており、近年は赤字申告いたしております。（当然、全て合法的に計上しております。）
引用：Yahoo！知恵袋

このような状態では、見かけの利益が少なく、信用性に欠けると判断されてしまうかもしれません。特にマイホームを購入する直近2～3年は、経費計上のやりすぎに注意してください。

【理由2】開業年数が短い場合がある

自営業・個人事業主（フリーランス）は、開業からの年数が短い場合には「事業の継続性」が疑問視され、審査で不利になることがあります。なぜなら金融機関は、安定した収入が完済する年まで継続できるかを重視するためです。

開業して間もない自営業・個人事業主の場合、開業直後の売上が好調でも、翌年以降に下がる可能性があると判断され、事業の不安定さを懸念されやすくなります。

なお開業から1～2年目で住宅ローンを申し込む場合は、フラット35といった開業年数の要件がゆるい制度を検討するのがおすすめです。またフラット35以外の商品を利用したい場合には、長期的に売上を維持できる根拠として、今後の事業計画の準備をしておくとよいでしょう。

落とし穴｜開業1～2年で申し込んでしまった

開業して間もない自営業・個人事業主（フリーランス）によくあるのが、1年目の確定申告だけで申請したが、信用度が低く審査に通らなかったという落とし穴です。

例えばYahoo！知恵袋では、次のような投稿が見つかります。

先日住宅ローンの事前審査をし、不動産屋に勧められた三井住友、横浜銀行、静岡銀行、スルガ銀行、事前審査で全て落ちてしまいました。(土地＋新築パターンです)
昨年11月より主人が会社から独立して個人事業主となったため、そもそもの期間が短いので厳しいかもしれないとは言われていました。(通常個人事業主として3期黒字の実績が求められるので)
引用：Yahoo！知恵袋

開業後の期間が短いと、過去実績が十分でないと判断され、審査に通らない確率が高くなります。特に銀行系のような審査が厳しめの住宅ローンを利用する際には、審査に通りづらくなる点に気を付けなければなりません。

【理由3】収入が不安定化している

住宅ローン審査では、毎年の収入が不安定な人は、返済能力に不安があると判断されやすくなります。なぜなら金融機関は「収入の安定性＝長期返済の信頼性」と考えており、収入の上下が激しい場合には「返済不能リスクが高い」と見なすからです。

特に売上が月ごとに大きく変動しやすい次のような働き方をしている人は、継続的な収入確保が難しいと見なされる場合があります。

• 建設業や農業など、天候の影響を受けやすい仕事
• フリーランス・受注仕事など、月ごとの売上変動が大きい仕事
• 観光・イベント・ギフト業など、季節性の強い商売

また、確定申告などを正しく実施できていない、通帳の記帳や帳簿が整理されていないという人の場合には、収支の流れが不透明となり金融機関の信用評価が下がります。

このように、自営業で収入が不安定な場合は、直近の好調だけに頼らず、数年分の平均所得や記録の整備に力を入れることが、審査通過のカギになります。

落とし穴｜毎年の収支に大きな差がある

大きな収入を出せた年に借入の申請をしたとしても、前年などの収入が少ない場合には、住宅ローン審査に通らないというケースも少なくありません。

例えば、Yahoo！知恵袋では、自営業・個人事業主として次のような収入の遍歴を挙げている方がいました。

住宅ローン審査では、複数年の収入の平均から借入額を算出することがよくあります。もし本年度に700万円稼いだとしても、前年が200万円、前々年が300万円だった場合には、平均した400万円程度で借入額を評価される点に注意してください。

自営業・個人事業主におすすめの住宅ローンと通りやすい銀行

自営業や個人事業主（フリーランス）は、会社員と比べて住宅ローンの審査が厳しくなりがちです。しかし、すべての金融機関が同じ基準というわけではなく、自営業向けに審査基準を調整していたり、柔軟な対応をしてくれたりする金融機関も少なくありません。

ここでは、自営業でも比較的通りやすいとされるおすすめの金融機関や住宅ローン商品について紹介するとともに、それぞれのメリット・注意点、銀行の選び方まで詳しく解説していきます。

自営業でも通りやすい住宅ローンを扱う銀行3選

以下の銀行は、自営業や個人事業主（フリーランス）向けの住宅ローン商品を提供しており、審査基準も比較的柔軟な傾向にあります。

なお上記の銀行はあくまで参考です。

自営業・個人事業主でも借り入れしやすい商品ではありますが、厳正な審査が実施されているため、収入や安定性などの条件を満たさなければなりません。とはいえ、借入しやすい実績があるのも事実です。

住宅ローンの借入先にお悩みなら、上記の銀行を選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。

フラット35のメリットと注意点

自営業・個人事業主として仕事をしており、自身の収入に不安があるとお悩みの方は「フラット35」という住宅ローンを活用するのもひとつの手です。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンであり、自営業・個人事業主の方に次のメリットがあります。

• 全期間固定金利:｜金利が変動しないため、返済計画を立てやすい
• 保証料・繰上返済手数料が無料｜諸費用を抑えられる
• 団体信用生命保険の加入が任意｜健康上の理由で団信に加入できない場合でも利用できる
• 職業や雇用形態による制限が少ない｜自営業者や個人事業主でも利用しやすい

収入面に不安がある方でも、比較的利用しやすい商品です。ただし次のポイントに注意しなければなりません。

• 金利がやや高め（銀行の住宅ローンよりも高い）​
• 住宅の技術基準（一定の住宅性能を証明する書類）を満たす必要がある
• 頭金が少ない場合、金利が上乗せされることがある

良い面・悪い面の両方を理解したうえで、利用候補に加えてみてはいかがでしょうか。

また団体信用生命保険について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。

信用金庫・ネット銀行など選び方のポイント

自営業者や個人事業主が住宅ローンを選ぶ際には、一般的な店舗型の銀行だけではなく、信用金庫やネット銀行も借入先として選びやすいです。以下に借入先選びのポイントをまとめました。​

• 審査基準が柔軟か
  地域密着型のサービスやオンライン手続きの利便性により審査基準が柔軟な場合がある
• ​金利や手数料が安いか
  各金融機関で金利や手数料が異なるため、総返済額を比較して選ぶことが重要である
• 団体信用生命保険との相性が良いか
  加入条件や保障内容を確認し、自身の健康状態や家族構成に合ったプランを選ぶ
• 事業の安定性を示す書類の種類は何か
  確定申告書や納税証明書など、収入の安定性を証明するための書類を確認する

金融機関ごとに審査条件・金利・団信の内容・提出書類が異なるため、自分の事業形態や健康状態に合ったプランを選ぶことが大切です。

自営業・個人事業主が住宅ローン審査に通りやすくなる対策

自営業・個人事業主の方は、会社員と比べて住宅ローン審査において不利になる要素が多いため、戦略的に審査に強い状態をつくることが大切です。

以下で紹介する3つの対策は、どれも金融機関の審査担当者に好印象を与えるための実践的な工夫です。審査落ちを防ぐためにも、ひとつずつ意識して対策を講じましょう。

【対策1】頭金を多めに入れる

借入額を減らすことができれば、その分だけ審査通過率を上げやすくなります。その際にできるのが「頭金を多く入れる」という対策です。

金融機関から見て「自己資金を持っていて、計画的に資金準備ができている人」は、信用度が高く、返済不能リスクが低いと判断されやすくなります。

例えば、住宅価格の20％〜30％程度の頭金を用意しておけば、借入額を減らせるだけでなく「融資率（物件価格に対する借入額）」を下げられるので、金利優遇を受けやすくなるかもしれません。

特にフラット35では、融資率が90％を超えると金利が上乗せされます。

自営業・個人事業主は、審査通過後の返済負担を減らすためにも、なるべく頭金を多めに準備しておくのがおすすめです。

【対策2】共同名義・連帯保証人を検討する

自営業や個人事業主は、配偶者や親族を「共同名義人」や「連帯保証人」にすることで、審査通過の可能性が高くなります。

なぜなら金融機関は、単独申込よりも返済能力の面で安心できる「2人以上の収入で返済できる体制」を評価するためです。

特に配偶者が会社員などで安定収入がある場合には、合算所得で評価されるので、借入可能額を増やせる可能性もあります。ただし返済義務を共有するため、離婚や相続など将来のトラブルに備えた十分な話し合いや契約確認が必要です。

合算所得に関する親子ローンについて興味がある方は、以下の記事もチェックしてみてください。

【対策3】事前審査・仮審査を活用する

住宅ローンの本審査を受ける前に「事前審査（仮審査）」を受けておけば、審査にかかる時間や手間といったリスクを減らしながら、住宅探しや申し込みができます。

事前審査とは、提出した年収・所得・信用情報などをもとに、金融機関が仮の借入可能額を提示してくれる事前チェックのような仕組みです。例えば、次のような情報がわかります。

• 借入可能額の目安がわかる
• 審査通過の可能性を早めに確認できる
• 本審査前に書類や内容の不備を修正できる
• 売主や不動産会社に「本気度」を伝えられる

特に自営業の方は、確定申告書の記載ミスや収支計算の誤差が審査に影響することも多いため、事前審査で書類の内容を早めに確認することが非常に重要です。

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自営業・個人事業主が住宅ローン審査でみられるポイント

自営業・個人事業主の住宅ローン審査では、会社員以上に多くの書類提出と厳格なチェックが求められます。これは、雇用が安定している会社員と違い、収入の継続性や信頼性を判断するための「明確な裏付け資料」が必要になるためです。

よってここでは、審査時に求められる提出書類と、金融機関が重視してチェックするポイントを解説します。

個人事業主が提出すべき書類一覧（確定申告書・通帳・納税証明など）

自営業・個人事業主の住宅ローン審査では、次のような書類を金融機関に提出する必要があります。

提出不備や内容の不一致があると、審査に落ちる可能性も高くなるため、正確かつ最新のものを準備しておきましょう。

金融機関がチェックする審査ポイント（事業継続性・返済能力）

自営業者に対する住宅ローン審査では「この人は無事に完済できるのか？」を見極めるために、以下のポイントなどが厳しくチェックされます。

なお上表のなかにある「信用情報」は、判断材料が不安定な自営業・個人事業主にとって、審査のウエイトが相対的に高くなる項目です。例えば、次の機関から信用情報のデータがチェックされます。

上記からクレジットカードの滞納状況なども調べられるので、マイナス要素があるのかを事前に把握しておくと安心です。

年収・所得はいくら必要？ローン借入可能額の目安

住宅ローンの利用を検討する際に気になるのが「自分の年収や所得でどれくらい借りられるのか？」というポイントです。

基本的に、住宅ローンの借入額は「返済負担率」という割合によって決まります。これは年収に対する年間の負担率を表す言葉であり、フラット35では次のように設定されています。

以下では、上記の目安をもとに返済シミュレーションをまとめました。

年収（課税所得）に対する借入可能額のシミュレーション

以下は、課税所得ごとに住宅ローンの借入可能額を試算したシミュレーション例です。返済期間35年を想定しています。（自営業者は「課税所得＝自由に使えるお金」ではない点に注意）

金利や返済年数、金融機関によって変動します。目安としてご参照ください。

年間返済額の目安と無理のない返済計画

借入可能額を知ることは大切ですが、それ以上に大切なのが「無理のない返済ができる金額」を把握することです。年収ギリギリまで借りてしまうと、生活費・教育費・予備費に支障をきたすリスクがあります。

なお住宅金融支援機構が実施した「住宅ローン利用者の実態調査」によると、利用者の7割が返済負担率30％以下に抑えていのが特徴です。

借入額が多くなればなるほど、月々の返済額が増えていくので「自分なら月々いくらまで返済できるのか」を明確にしたうえで、住宅ローンの借り入れを検討するのがおすすめです。

無理のない返済計画を立てたい方は、次の章で紹介するローンシミュレーションの活用方法もあわせてご確認ください。

自営業・個人事業主向け住宅ローンのシミュレーション方法

住宅ローンを検討する際には「いくら借りられるのか？」「毎月の返済はいくらになるのか？」を事前に把握しておくことが重要です。

参考として、フラット35で利用できる「ローンシミュレーション（年収から借入可能額を計算）」を利用したシミュレーションの手順と入力すべき年収に関する情報を紹介します。

ローン計算ツールの使い方

フラット35の「ローンシミュレーション（年収から借入可能額を計算）」にアクセスしたら、次の情報をそれぞれ入力しましょう。

なおローン計算ツールは、上記以外にも、他金融機関からも提供されています。

• 楽天銀行
  https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulator/
• 三井住友銀行
  https://www.smbc.co.jp/loan/simulation/
• みずほ銀行
  https://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/simulation/
• りそな銀行
  https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/loan/sim/

好きなツールを使ってシミュレーションを実施してみてください。

シミュレーション時に入力すべき「正しい年収」とは？

自営業者がローンシミュレーションを行う際には「どの金額を“年収”として入力すべきか」が非常に重要です。

会社員であれば「源泉徴収票の支給総額」をそのまま使えますが、自営業の場合は確定申告書に記載された「課税所得」をベースに考える必要があります。しかし、当年の確定申告ができていないなかで課税所得を明確に出すのは簡単ではありません。

そのため、自営業・個人事業主は、当年を除く過去2～3年分の平均で年収の入力を埋めるのがおすすめです。例えば、去年が400万円、一昨年が350万円だった場合には、375万円で年収を入力します。

自営業・個人事業主向け住宅ローンについてよくある質問

自営業・個人事業主（フリーランス）が疑問に感じやすいポイントを、よくある質問にまとめました。

住宅ローンでお悩みの自営業者・個人事業主の方へ｜住宅ローンの相談室

自営業・個人事業主にとって、住宅ローンの審査は「会社員よりも不利」と言われがちですが、実際には正しい知識と準備があれば、十分に通過可能です。

審査で重視されるのは、収入の安定性や信用情報、書類の信頼性などであり、特に自営業の場合は、「課税所得の金額」「確定申告書の内容」「通帳や帳簿の整合性」といった、普段からの資金管理や申告内容が大きく影響します。

住宅ローンの相談室では「年収が低い」「審査に落ちたことがある」「自営業でも家を買えるか不安だ」など、住宅ローンを借りられるか不安をお持ちの方に、最適な住宅ローンの借り方をプランニングいたします。専門のコンサルタントが相談やシミュレーションの作成に対応するため、まずは無料相談を予約してみてください。